İzmir Gayrimenkul Avukatı

İzmir gayrimenkul avukatı olarak taşınmaz mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunuyoruz. Gayrimenkul hukuku; tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtıp yansıtmadığı, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi, taşınmazın haksız kullanımı, yapıya ve arsa payına ilişkin sözleşmeler ile idarenin taşınmaza müdahalesi gibi birbirinden farklı konuları kapsar. Bu davaların ortak yanı, çoğunun keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirmesi ve sonucunda taşınmazın mülkiyet durumunun doğrudan etkilenmesidir. Büromuz tapu iptal ve tescil, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, kat mülkiyeti, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma dosyalarında hukuki destek sağlar; diğer çalışma alanları için İzmir hukuk ofisimizin çalışma alanları sayfasını inceleyebilirsiniz.

Taşınmazın aynından kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetki kuralı kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez. Bu nedenle İzmir sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar, tarafların ikametinden bağımsız olarak İzmir adliyelerinde görülür. Ayrıca kanunda yapılan değişiklikle, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Kapsama giren bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedildiğinden, talebin hukuki niteliğinin baştan doğru belirlenmesi hak kaybını önlemeye yöneliktir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmaması hâlinde, yolsuz kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılır. Uygulamada en sık karşılaşılan dayanaklar şunlardır: muris muvazaası, yani mirasbırakanın mirasçısından mal kaçırmak amacıyla bağış niteliğindeki devri satış gibi göstermesi; işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmaması anlamına gelen hukuki ehliyetsizlik; hile, korkutma ve yanılma gibi irade fesadı hâlleri; vekilin, vekâlet görevini veren kişinin çıkarına aykırı biçimde kullanması; inançlı işlem ilişkisinin sona ermesine rağmen taşınmazın iade edilmemesi; ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil talepleri.

Muris muvazaasına dayalı davalarda mirasçılar, mirasbırakanın gerçek iradesinin bağışlama olduğunu ve işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıdığını ispatlamak durumundadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadında; ülke ve yörenin gelenekleri, mirasbırakanın devir işlemini yapmakta haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı, taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark ve mirasbırakanın ekonomik durumu birlikte değerlendirilir. Bu davalarda mirasçıların dava hakkı mirasbırakanın ölümüyle doğar; talebin dayandığı olguların tanık, banka kayıtları ve tapu işlem dosyalarıyla desteklenmesi belirleyici olur.

Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil taleplerinde ise, tapuda kayıtlı olmayan ya da malikinin kim olduğu belirlenemeyen bir taşınmazın davasız ve aralıksız olarak kanunda öngörülen süre boyunca malik sıfatıyla zilyetlikte bulundurulması aranır. Bu dosyalarda tanık beyanları, kadastro tutanakları, vergi kayıtları, hava fotoğrafları ve keşif sırasında alınan bilirkişi raporu belirleyici olur. Kanunun tescile kapalı tuttuğu nitelikteki taşınmazlar bakımından ise bu yol işletilemez.

Davanın açılmasıyla birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını talep etmek; taşınmazın yargılama sürerken üçüncü kişilere devredilmesini ve tapu siciline güven ilkesinden yararlanan iyiniyetli bir kazanımın ortaya çıkmasını önlemek bakımından kritik bir adımdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür ve harç, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Sürecin işleyişi ve olağan aşamaları için tapu iptal davası nasıl açılır başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Paylı veya elbirliği mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla mülkiyet ilişkisi sona erdirilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada taraf gösterilmesi zorunludur; paydaşlardan biri dahi eksik bırakılırsa dosya sonuçlanamaz. Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda, mirasçılık belgesindeki tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi aynı nedenle önem taşır.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini araştırır. Aynen taksim; taşınmazın niteliği, imar mevzuatı ve payların oranı elverdiğinde tercih edilen yoldur. Bir yapı söz konusuysa kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi de aynen taksim kapsamında değerlendirilebilir; payların birbirine denk düşmediği hâllerde aradaki fark ivaz (denkleştirme bedeli) eklenerek giderilir. Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir kayba yol açacaksa satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir; satış açık artırma yoluyla yapılır ve elde edilen bedel paylar oranında paydaşlara dağıtılır.

Satış aşamasında paydaşların açık artırmaya katılma hakkı bulunur. Tüm paydaşların bu yönde ortak talebi varsa, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir; bu durumda taşınmaz üçüncü kişilere açılmaz. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğundan, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Davanın işleyişi, aynen taksim ile satış arasındaki tercihin nasıl yapıldığı ve satış memurluğu aşaması hakkında ayrıntı için İzmir'de ortaklığın giderilmesi süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti, Aidat ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

Kat Mülkiyeti Kanunu; apartman ve sitelerde bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak yerlerin kullanımını ve yönetimin işleyişini düzenler. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. İzmir'de yoğun site yapılaşmasının bulunduğu Bornova, Karşıyaka, Balçova ve Gaziemir gibi bölgelerde bu tür uyuşmazlıklar sıkça gündeme gelir.

Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, apartman ve site yönetimlerinde karşılaşılan sorunlar, aidat borçları, ortak alan kullanımı ve yönetici sorumlulukları gibi konularda hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Kat maliklerinin haklarının korunması ve yönetim planlarının hukuka uygun şekilde hazırlanması konularında da destek sağlıyoruz.

Aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılabileceği gibi dava da açılabilir; kanun geciken ödemeler için ayrıca gecikme tazminatı öngörür ve alacağın güvencesi olarak kanuni ipotek hakkı tanır. Bağımsız bölümü fiilen kullanan kişi de kanunda belirlenen kapsamda malikle birlikte sorumlu tutulabilir. Ortak giderlerin hangi ölçüte göre dağıtılacağı, yönetim planında aksine hüküm bulunup bulunmadığına göre değişir.

Projeye ve yönetim planına aykırı olarak ortak yerlerde yapılan değişikliklerde, kat maliklerinden her biri eski hâle getirme talebinde bulunabilir. Yönetim planının değiştirilmesi ise kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğa bağlanmıştır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılacak dava kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde açılmalıdır; süre geçtiğinde karar bağlayıcı hâle gelir. Komşuluk ilişkilerini çekilmez kılan ağır ve sürekli aykırılıklarda ise kanun, ilgili kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının sona erdirilmesini dahi mümkün kılar.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil, bir taşınmazı hukuki bir dayanağı olmaksızın kullanan kişiden, malikin bu kullanım nedeniyle uğradığı yoksun kalınan gelir karşılığında istediği tazminattır. Tutar, taşınmazın niteliğine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenen emsal kullanım bedeli, tarımsal taşınmazlarda ürün geliri ya da benzeri ölçütler esas alınarak hesaplanır. Talep çoğu zaman el atmanın önlenmesi ve gerekiyorsa yıkım (kal) talebiyle birlikte ileri sürülür; görevli mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak intifadan men koşulu aranır: talepte bulunan paydaşın, taşınmazı kullanan diğer paydaşa kullanıma karşı çıktığını daha önce bildirmiş olması gerekir. Yerleşik içtihatta bu koşulun aranmadığı istisnai durumlar da kabul edilmiştir. Ecrimisil, uygulamada dava tarihinden geriye doğru kanunda öngörülen dönem için istenebildiğinden, talebin geciktirilmemesi hak kaybını önlemeye yöneliktir. Kavramın ayrıntıları ve hesaplama yöntemi için ecrimisil ve haksız işgal tazminatı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Ön Ödemeli Konut Satışı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride taşınmazın satışını gerçekleştirme borcu altına girdiği bir ön sözleşmedir. Geçerliliği sıkı bir şekil şartına bağlıdır: sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı bir metin veya yalnızca imzası onaylanmış bir belge bu şartı karşılamaz ve sözleşme kural olarak geçersiz sayılır. Bu nedenle taahhüt aşamasında yapılan şekil hatası, ödenen bedele rağmen mülkiyetin talep edilememesi sonucunu doğurabilir.

Satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, vaat alacaklısının hakkını taşınmazı sonradan devralan kişilere karşı da ileri sürebilmesini sağlar; kanun şerhin etkisini kanunda belirlenen süreyle sınırlar ve bu süre içinde satış gerçekleşmez ya da irtifak hakkı kurulmazsa şerh terkin edilir. Satıcı taşınmazı devretmekten kaçınırsa, vaat alacaklısı cebri tescil talebiyle tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, bu sözleşmelerden doğan gecikme cezası ve ayıplı ifa uyuşmazlıkları, şufa davaları ihtilaflarında önleyici hukuki destek ve dava takibi gerçekleştirilmektedir. Arsa sahibi bakımından paylaşım oranının, teslim tarihinin ve gecikme yaptırımının sözleşmede açıkça düzenlenmesi; yüklenici bakımından ise ruhsat, imar durumu ve teslim koşullarının netleştirilmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü baştan önler.

Ön ödemeli konut satışında tüketici, konut henüz tamamlanmadan ödeme yapmaya başlar. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bu satış türünde sözleşmenin şekline, teslim süresine, cayma hakkına ve satıcının vermesi gereken teminata ilişkin ayrıntılı kurallar öngörür. Bu kurallardaki süreler ve şartlar zaman içinde değiştiğinden, sözleşme imzalanmadan önce yürürlükteki metinden teyit edilmesi gerekir. Teslim edilmeyen ya da projeye aykırı teslim edilen konutlarda tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi yoluna başvurulur; hangi merciin yetkili olduğu, uyuşmazlığın her yıl güncellenen parasal sınırına göre belirlenir.

Önalım (Şufa) Hakkı ve El Atmanın Önlenmesi

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı koşullarla kendileri edinebilir. Hak, alıcıya karşı açılacak önalım davasıyla kullanılır ve mahkemece belirlenen bedelin süresi içinde depo edilmesi gerekir. Kanun bu hakkı hak düşürücü sürelere bağlamıştır: satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden işleyen kısa süre ile satış tarihinden itibaren işleyen azami sürenin geçmesiyle önalım hakkı düşer; bu sürelerin güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden teyit edilmelidir.

Mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerde el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açılır. Komşu taşınmazın sınırı aşan yapısı, taşınmaza izinsiz girilmesi, yol veya geçit olarak kullanılması ya da tahsis amacı dışında işgal edilmesi bu davanın tipik konularıdır. Talep, koşulları varsa ecrimisil ve haksız yapının yıkımı istemleriyle birlikte ileri sürülür. Sınır uyuşmazlıklarında keşif sırasında yapılan ölçüm ve kadastro paftasıyla karşılaştırma, sonucun belirleyicisi olur.

Kentsel Dönüşümde Malik Hakları

Afet riski altındaki yapıların yenilenmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ikincil mevzuat çerçevesinde yürütülür. Süreç, lisanslı kuruluşça yapılan riskli yapı tespitiyle başlar; tespit maliklere tebliğ edilir ve maliklerin kanunda öngörülen süre içinde teknik heyete itiraz etme hakkı vardır. İtiraz süresi kaçırıldığında tespit kesinleşir ve sonraki aşamalar bu tespite dayanarak yürür.

Tespit kesinleştikten sonra malikler; yapının yıkımı, yeniden yapımı, yüklenici sözleşmesinin koşulları ve arsa paylarının dağılımı konusunda karar alır. Kanun bu kararı hisse çoğunluğuna bağlar; aranan oran mevzuat değişiklikleriyle güncellendiğinden, karar alınmadan önce yürürlükteki metinden teyit edilmelidir. Çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılabilir. Bu nedenle sürece katılmamak ya da toplantılara temsilci göndermemek, malik bakımından hak kaybı doğurabilir.

Malikler bakımından belirleyici konular; yüklenici sözleşmesinin güvence içerip içermediği, teslim süresi ve gecikme yaptırımı, paylaşım oranı, bağımsız bölümlerin projede nasıl konumlandırıldığı ve ortak alanların düzenlenme biçimidir. Sözleşmede arsa payı devrinin hangi aşamada yapılacağının açıkça belirlenmesi, inşaatın yarım kalması ihtimaline karşı malikin en önemli koruma aracıdır. İzmir'deki uygulamaya ilişkin ayrıntılar için İzmir kentsel dönüşümde malik hakları yazımızı inceleyebilirsiniz.

İpotek ve Şerhler: Kaldırma Süreci

İpotek, bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Teminat altına alınan borç sona erdiğinde ipotek tapudan kendiliğinden silinmez; terkin (fek) için alacaklının yazılı muvafakatiyle tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. Konut kredisi kapatıldığında bankadan fek yazısı alınması, taşınmazın sonraki satışında pürüz çıkmaması bakımından önemlidir.

Alacaklı fek yazısı vermekten kaçınıyor ya da kendisine ulaşılamıyorsa, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde ipoteğin terkini davası açılır; bu davada borcun ödendiği banka dekontları, ibraname veya icra dosyası kayıtlarıyla ispatlanır. Borç ödenmediğinde ise alacaklı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatarak taşınmazın satışını isteyebilir. Takip, haciz ve satış aşamalarının nasıl işlediğini İzmir icra avukatı sayfamızda ayrıntılı olarak açıkladık.

Tapu kütüğünde ipotek dışında da hakkın kapsamını etkileyen kayıtlar bulunur. İhtiyati tedbir şerhi taşınmazın devrini engellemeye yönelik geçici bir koruma sağlar; satış vaadi şerhi vaat alacaklısının hakkını güçlendirir; aile konutu şerhi ise eşlerden birinin, diğerinin açık rızası olmadan konut üzerinde tasarrufta bulunmasını sınırlar. Aile konutuna ilişkin koruma ve bu şerhin boşanma sürecindeki etkisi için İzmir boşanma avukatı sayfamızdaki açıklamalara bakabilirsiniz.

Taşınmaz alımından önce tapu kaydının, beyanlar hanesinin, varsa şerh ve rehinlerin, imar durumunun ve yapı ruhsatının incelenmesi; ayrıca kat mülkiyetli taşınmazlarda yönetim planının ve ortak gider borcunun sorgulanması, sonradan doğacak uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü önler. Devir öncesi yapılan bu inceleme, satış sonrası açılacak davalardan çok daha kısa sürede sonuç verir.

Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar

Taşınmazın kullanımının bir sözleşmeyle devredildiği ilişkilerden doğan uyuşmazlıklar, bu sayfanın konusunu oluşturan mülkiyet ve tapu davalarından farklı bir usule tabidir; bedel tespiti, uyarlama ve tahliye talepleri kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Büromuz bu alanda da hukuki destek sunmaktadır; konu, kendi usul kuralları ve ayrı ispat düzeni nedeniyle kira uyuşmazlıkları başlığı altında ayrıca ele alınmaktadır; ayrıntılar için İzmir kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Kamulaştırma ve İmar Hukuku

Kamulaştırma işlemlerinde taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması, kamulaştırma bedelinin adil belirlenmesi ve idari yargı yolunda dava takibi konularında müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunuyoruz. İmar planı değişikliklerinden kaynaklanan hak kayıpları, ruhsat iptalleri ve inşaat uyuşmazlıklarında da hukuki temsil sağlıyoruz.

Kamulaştırma sürecinde idare önce satın alma usulüyle malikle anlaşmayı dener; anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açar. Bedel, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın niteliğine göre belirlenir; arazi ile arsa için farklı değerleme ölçütleri uygulanır ve raporun hangi ölçütü esas aldığı sonucu doğrudan etkiler. Malik, tespit edilen bedele itiraz edebilir ve rapora karşı teknik gerekçelerle ayrıntılı beyanda bulunabilir. İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atması hâlinde adli yargıda tazminat talep edilebilirken, imar planıyla taşınmazın kullanımının fiilen kısıtlandığı hukuki el atma hâllerinde idari yargı yolu gündeme gelir.

Gayrimenkul Dava Türleri ve Görevli Mahkeme

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, davanın türüne göre değişir; aşağıdaki tablo başlıca dava türlerini, görevli mahkemeyi ve kapsamı özetler. Yetki bakımından ise kural ortaktır: taşınmazın aynından doğan davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.