İzmir'de Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve Satış Süreci

Paylı veya elbirliği mülkiyet kapsamındaki bir taşınmazda paydaşlar arasında anlaşmazlık çıktığında, her paydaş mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu dava, taşınmazın ya fiziken bölüştürülmesi (aynen taksim) ya da açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılması sonucunu doğurur. İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen bu davalar, özellikle miras kalan taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılan bir hukuki yoldur. İzmir gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz kapsamında bu süreçler hakkında bilgi veriyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyet) konu bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür. Türk Medenî Kanunu'na göre paylı mülkiyette her paydaş, belirli istisnalar dışında her zaman bu davayı açabilir; paylaşmayı erteleme sözleşmesiyle bu hak belirli bir süre için sınırlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise önce paylı mülkiyete dönüşüm sağlanmalıdır.

Davayı açma hakkı, paydaşlardan herhangi birine aittir; diğer tüm paydaşlar davalı taraf olarak gösterilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine ve paydaşların durumuna göre aynen taksim veya satış yoluyla paylaşıma karar verir.

Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaşım

Mahkeme, taşınmazın paylaşma biçimine karar verirken öncelikle aynen taksim imkânını değerlendirir:

• Aynen taksim: Taşınmazın fiilen bölünmesi, her paydaşa bağımsız bir parça özgülenmesi anlamına gelir. Taşınmazın niteliği (konumu, imar durumu, parselin bölünme uygunluğu) ve paydaşların sayısı dikkate alınır. Bölünme önemli ölçüde değer kaybına yol açacaksa veya fiilen mümkün değilse bu yol tercih edilmez. Kat mülkiyetine elverişli yapılarda kat mülkiyeti kurulması da bir çözüm olabilir.
• Satış yoluyla paylaşım: Aynen taksim mümkün veya uygun değilse mahkeme, taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verir. Satış kural olarak tüm katılımcılara açık biçimde yapılır; ancak mahkeme yalnızca paydaşlar arasında artırma yapılmasına da karar verebilir.

Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir yapı bulunuyorsa, paydaşlar bu yolu tercih edebilir. Bu durumda ortaklık, kat mülkiyetine dönüştürülerek sona erdirilir ve her paydaş bağımsız bölüm sahibi olur. Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazlarda ise farklı hukuki süreçler işleyebilir; bu konu hakkında İzmir'de kentsel dönüşümde malik hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Süreç ve Satış Aşaması

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verildikten sonra süreç şu şekilde işler:

1. Keşif ve kıymet takdiri: Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın güncel piyasa değerini belirler. Bu değerleme, satışın başlangıç fiyatını oluşturur.
2. Satış memurluğuna devir: Satış kararı kesinleşince dosya satış memurluğuna devredilir. Satış memurluğu, satış ilanını yayımlar ve açık artırma tarihini belirler.
3. İlan ve açık artırma: Taşınmaz, belirlenen tarihte açık artırma ile satışa çıkarılır. Paydaşlar da artırmaya katılabilir. En yüksek teklifi veren alıcıya ihale yapılır; ihale bedelinin kıymet takdirinin belirli bir oranının altında kalması hâlinde ihale gerçekleşmeyebilir.
4. Bedelin paylaştırılması: Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerinde ipotek veya başka bir takyidat varsa, satış bedelinin önce bu yükümlülüklere karşılık ayrılması gerekebilir.

Taşınmazı tek başına kullanan bir paydaş varsa, diğer paydaşlar kullanım dönemi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Bu talep, ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte veya ayrı bir davayla ileri sürülebilir.

Miras Kalan Taşınmazlar

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşturur. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için önce bazı ön adımların tamamlanması gerekebilir:

• Veraset ilamının alınması: Mirasçılığı belgeleyen bu belge, sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir.
• Tapu tescili: Taşınmazın tapu siciline mirasçılar adına tescil edilmesi, paylı mülkiyete geçiş için gereklidir.
• Elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesi: Mirasçılar noter senediyle veya mahkeme kararıyla elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürebilir. Bu adım, ortaklığın giderilmesi davasından önce veya dava içinde atılabilir.

Mirasçılar arasında taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşma sağlanabilirse, miras taksim sözleşmesiyle dava açılmadan da paylaşım gerçekleştirilebilir. Anlaşma sağlanamadığı durumlarda ise her mirasçı dava yoluna başvurabilir.

İzmir'de Süreç

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdir. İzmir'deki taşınmazlar için bu, İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri anlamına gelir. İzmir Adliyesi Bayraklı'da hizmet vermektedir ve mahkemeler yoğun bir dava yüküyle çalışmaktadır; keşif ve bilirkişi aşamalarının süreci uzatabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Davanın masrafları (harç, bilirkişi ücreti, tebligat giderleri vb.) kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. Bu nedenle dava öncesinde taraflar arasında müzakere yoluyla çözüm aranması zaman ve maliyet açısından avantaj sağlayabilir. Gayrimenkul hukuku konularında kapsamlı bilgi için İzmir gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi ve gayrimenkul hukuku süreçlerine ilişkin hukuki destek için Yücesoy Avukatlık & Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.