İzmir'de Kentsel Dönüşümde Malik Hakları ve Anlaşmazlıklar

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapı stoğunun yenilenerek güvenli konutların oluşturulmasını amaçlayan kapsamlı bir süreçtir. Bu süreçte malikler birçok hakka ve yükümlülüğe sahip olmakla birlikte, dönüşüm sürecinin yönetimi çoğu zaman hukuki anlaşmazlıklara da yol açmaktadır. Bu yazıda riskli yapı tespitini, maliklerin itiraz haklarını, üçte iki çoğunluk kuralını, kira yardımını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerini ve bu süreçte öne çıkan anlaşmazlıkları ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespiti ile başlar. Lisanslı kuruluşlar, yapının depreme veya diğer afetlere karşı dayanıklılığını değerlendirerek riskli yapı tespiti yapar. Malikler, tespite karşı kanunda öngörülen süre ve usul çerçevesinde itiraz edebilir. İtiraz, teknik bir heyete yönlendirilir ve inceleme sonucunda tespit onanabilir ya da kaldırılabilir. Riskli yapı tespitine itirazın zamanında ve usulüne uygun yapılması, sürecin başından itibaren malik haklarının korunması bakımından önemlidir.

Üçte İki Çoğunluk Kararı

Riskli yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi için maliklerin oybirliği aranmaz; üçte iki çoğunluğun kararı yeterlidir. Bu çoğunluğun kararına katılmayan malikler, diğer malikleri tek tek kabul etmemiş sayılır ve payları, değer tespiti yapıldıktan sonra öncelikle diğer maliklere açık artırma yoluyla satışa sunulur. Satışta alıcı çıkmazsa, payın Bakanlığa devri gündeme gelebilir. Bu nedenle katılmayan malikin hukuki seçeneklerini baştan değerlendirmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önemlidir. Ayrıca karar alma sürecinin ve toplantıların usulüne uygun yürütülmesi, kararın geçerliliği açısından belirleyicidir.

Kira Yardımı ve Destekler

Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmak zorunda kalan malik ve kiracılara çeşitli destekler sağlanabilir. Kira yardımı, yapı yıkılıp yenisi inşa edilene kadar geçen süre için başvurulabilecek bir destek türüdür. Bunun yanı sıra malikler, konut veya işyeri inşaatı için kullanılacak kredilerde faiz desteğinden de yararlanabilir. Bu desteklerden hangisinin seçileceği çoğu zaman malikin tercihine bırakılmakla birlikte, her iki seçeneğin de koşul ve sınırları belirlidir. Ayrıca kiracılar da taşınma yardımı gibi bazı desteklerden yararlanabilir. Bu desteklerin başvuru usullerinin ve sürelerinin baştan takip edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Malikler, yapının yenilenmesi için bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşmede; müteahhidin inşa edeceği bağımsız bölümler karşılığında maliklere bırakılacak payların (kat karşılığı oranlarının) belirlenmesi, inşaatın teslim süresi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart, yapım kalitesi ve standartları, fesih koşulları ve uyuşmazlık çözüm yolları gibi hususların baştan net düzenlenmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi ve olası anlaşmazlıkların önlenmesi bakımından kritik öneme sahiptir. Müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi, yenilenmiş yapının ayıplı olması veya teslim gecikmesi gibi hâller bu sözleşmelerden kaynaklanan yaygın uyuşmazlıklar arasındadır.

İzmir'de Süreç

İzmir, deprem riski nedeniyle kentsel dönüşümün öne çıktığı şehirlerin başında gelmektedir. Bu süreçte ortaya çıkan uyuşmazlıkların niteliğine göre farklı yargı yolları işler: riskli yapı tespitine itiraz gibi idari boyutlu uyuşmazlıklar İzmir İdare Mahkemelerinde; kat karşılığı sözleşmesi, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi gibi özel hukuk boyutlu uyuşmazlıklar ise ilgili adli mahkemelerde görülür. Ortaklığın giderilmesi davası hakkında ayrıca İzmir'de ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yazımızı inceleyebilirsiniz. Gayrimenkul hukuku süreçleri için İzmir gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz kapsamında destek sağlıyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm, malik hakları ve gayrimenkul hukuku süreçlerine ilişkin hukuki destek için Yücesoy Avukatlık & Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.