İzmir'de Tahliye Taahhütnamesi İle Evden Çıkarma ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenen bu belge, geçerli olduğu takdirde ev sahibine, kira sözleşmesini başka bir gerekçe göstermeksizin sona erdirme imkânı tanır.

Ancak uygulamada taahhütnamelerin önemli bir kısmı, geçerlilik şartlarını taşımadığı için işlevsiz kalır. Bu nedenle sürecin ne kadar süreceğinden önce, eldeki belgenin gerçekten geçerli olup olmadığını değerlendirmek gerekir.

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken sonuç doğurabilmesi için genel olarak şu koşulların bulunması aranır:

• Yazılı olması: Taahhüt yazılı şekilde yapılmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmesi: Yargıtay uygulamasında, kira sözleşmesiyle aynı anda veya taşınmazın tesliminden önce alınan taahhütnameler, kiracının baskı altında olduğu kabul edilerek çoğunlukla geçersiz sayılır. Taahhüdün, kiracı taşınmaza yerleştikten sonra, serbest iradesiyle verilmiş olması beklenir.
• Belirli bir tahliye tarihi içermesi: Taşınmazın boşaltılacağı tarih açık ve belirli olmalıdır.
• Kiracının (veya yetkili temsilcisinin) imzasını taşıması.

Bu şartlardan birinin eksikliği, sürecin en başında itiraza ve uzamaya yol açan en yaygın sebeptir.

Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibinin önünde iki yol vardır. Kanun burada önemli bir süre sınırı koyar: Ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde harekete geçmelidir. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye hakkı o dönem için kullanılamaz hâle gelebilir.

1) İcra Yoluyla Tahliye

Ev sahibi, icra dairesi aracılığıyla taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiracının itiraz için yedi günlük süresi bulunur.

• Kiracı itiraz etmezse, takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir.
• Kiracı itiraz ederse icra durur; ev sahibinin, itirazın kaldırılması için İcra Hukuk Mahkemesine başvurması gerekir. İmzaya veya belgenin geçerliliğine yönelik ciddi bir itiraz varsa süreç bir yargılamaya dönüşerek uzar. İcra avukatı sayfamızdan detaylı bilgi alabilirsiniz.

2) Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası

Ev sahibi dilerse doğrudan tahliye davası açabilir. Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Konak'ta bulunan bir taşınmaz için bu, İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Sürenin tek bir kesin cevabı yoktur; hangi yolun izlendiğine, kiracının itiraz edip etmediğine ve mahkemenin/icra dairesinin iş yüküne göre değişir. Aşağıdaki aralıklar, İzmir'deki genel uygulamaya dayanan yaklaşık değerlerdir:

• İcra yolu, itiraz yoksa: Genellikle en hızlı yoldur. Tahliye emrinin tebliği, sürelerin dolması ve fiilî tahliyeyle birlikte süreç çoğu zaman birkaç hafta ile birkaç ay arasında tamamlanabilir.
• İtiraz varsa veya dava yolu seçildiyse: İş, İzmir Sulh Hukuk (veya itirazın kaldırılmasında İcra Hukuk) Mahkemesinde bir yargılamaya dönüşür. Duruşma aralıkları ve mahkeme yoğunluğu nedeniyle bu süreç birkaç aydan bir yılı aşan sürelere kadar uzayabilir.
• İstinaf aşaması: Kararın istinafa taşınması hâlinde, İzmir Bölge Adliye Mahkemesindeki inceleme süreci toplam süreye birkaç ay daha ekleyebilir.

İzmir Adliyesi'nin Bayraklı'da hizmet verdiğini ve İzmir Sulh Hukuk Mahkemelerinin kira uyuşmazlıklarında yoğun bir iş yükü taşıdığını da hesaba katmak gerekir. Bu yoğunluk, özellikle dava yolunda süreleri doğrudan etkileyen etkenlerden biridir.

• Geçerlilik şartlarını eksiksiz taşıyan, tarih ve imzası net bir taahhütname
• Bir aylık sürenin kaçırılmadan, zamanında başvuru yapılması
• Kiracının itiraz etmemesi

• Taahhüdün sözleşmeyle aynı anda alınmış olması gibi geçerlilik tartışmaları
• İmzaya veya belgeye itiraz edilmesi
• Eksik/yanlış adres nedeniyle tebligat sorunları
• Mahkemenin iş yükü ve istinaf süreci

En sık karşılaşılan hata, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün ve teslimden önce imzalatılmasıdır; bu durumda belge çoğunlukla geçersiz sayılır. Bir diğer yaygın hata, taahhüt tarihinden sonraki bir aylık başvuru süresinin kaçırılmasıdır. Süreç öncesinde belgenin bir avukat tarafından değerlendirilmesi, ilerleyen aşamalarda zaman ve hak kaybını önlemeye yardımcı olur.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir? Yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra kiracının serbest iradesiyle verilmesi ve belirli bir tahliye tarihi içermesi hâlinde geçerli kabul edilir.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa ne yapılır? Ev sahibi, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

İzmir'de tahliye ne kadar sürer? Kesin süre dosyaya göre değişir. İtiraz edilmeyen icra yolunda birkaç hafta–birkaç ay; itiraz veya dava yolunda birkaç aydan bir yılı aşan sürelere kadar değişebilir. Mahkeme yoğunluğu belirleyicidir.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır? Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir; Konak'taki taşınmazlar için İzmir Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütname geçerli mi? Teslimden önce veya sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütnameler, uygulamada genellikle geçersiz sayılmaktadır.

Taahhütnamenin noterden yapılması şart mı? Şart değildir; adi yazılı taahhütname de geçerli olabilir. Ancak noter onaylı belge, itirazın kaldırılması sürecini kolaylaştırabilir.

Tahliye taahhütnamesiyle tahliye süreci, eldeki belgenin geçerliliğine, izlenen yola ve kiracının tutumuna göre birkaç haftadan bir yılı aşan sürelere kadar değişebilir. İzmir ve Konak özelinde mahkeme yoğunluğu da bu süreyi etkileyen önemli bir etkendir. Süreci sağlıklı yürütmenin ilk adımı, taahhütnamenin ve sürelerin baştan doğru değerlendirilmesidir.

Kira ve tahliye süreçlerine ilişkin hukuki destek için Yücesoy Avukatlık & Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Av. Mehmet Yücesoy

İzmir Avukat & Hukuki Danışmanlık